Žijete v domnění, že jim musíte podíl nejprve nabídnout a oni vás tak mohou donekonečna blokovat? Zákon je už několik let na vaší straně. V tomto článku vám vysvětlíme přesně jak. Předkupní právo spoluvlastníků je jednou z nejčastěji nepochopených oblastí nemovitostního práva. Mnoho lidí si myslí, že bez souhlasu spoluvlastníka prostě prodat nemohou. Tento mýtus pramení z minulosti, dnes ale platí jiná pravidla.
Co je předkupní právo spoluvlastníků a jak fungovalo dříve?
Předkupní právo spoluvlastníků je zákonné nebo smluvní právo, které za určitých podmínek ukládá prodávajícímu povinnost nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům a teprve pokud odmítnou, může ho prodat třetí osobě.
Až do poloviny roku 2020 platilo poměrně přísné zákonné předkupní právo pro všechny případy spoluvlastnictví. Pokud jste chtěli prodat svůj podíl na nemovitosti, museli jste ho nejprve formálně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Ti měli tři měsíce na rozmyšlenou a zaplacení kupní ceny. Teprve pokud odmítli nebo nereagovali, mohli jste prodávat volně.
V praxi to vedlo k systematickému zneužívání. Spoluvlastníci, kteří nechtěli nemovitost koupit, ale zároveň chtěli blokovat prodej, jednoduše nevyužili předkupní právo a výsledkem byl patový stav, kdy jste svůj majetek nemohli zpeněžit měsíce, někdy roky.
Zásadní změna od 1. července 2020: Konec zbytečného blokování
Od 1. července 2020 bylo plošné zákonné předkupní právo spoluvlastníků zrušeno. Ve většině případů tak dnes můžete se svým podílem nakládat naprosto svobodně. Nepotřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků, nemusíte posílat žádné nabídky a hlavně, nikdo vás nemůže nutit držet majetek, o který nestojíte.
Tato změna se promítla do § 1124 občanského zákoníku a přinesla zásadní ulehčení pro statisíce Čechů, kteří se ocitli v problematickém spoluvlastnictví po rozvodech, dědictví nebo rodinných sporech.
Co to konkrétně znamená v praxi:
- Podíl na domě, bytě nebo pozemku můžete prodat bez vědomí ostatních spoluvlastníků.
- Nepotřebujete žádný souhlas ani podpis ostatních.
- Nemusíte čekat na to, zda spoluvlastník nabídku odmítne.
- Prodej třetí straně (například specializované společnosti) je stoprocentně legální.
Kdy předkupní právo stále platí? Výjimky, které musíte znát
Zákon si ponechal jednu zásadní výjimku. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nadále platí v situacích, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle spoluvlastníků, tedy primárně při dědění.
1. Dědictví: Šestiměsíční ochranná lhůta
Pokud jste podíl na nemovitosti čerstvě zdědili, platí zákonné předkupní právo. Ostatní spoluvlastníci (například vaši sourozenci, kteří zdědili zbývající podíly) mají právo váš podíl přednostně odkoupit, a to po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, obvykle od nabytí právní moci usnesení o dědictví.
Praktický příklad: Tři sourozenci zdědí rodinný dům, každý dostane třetinu. Jeden ze sourozenců chce svůj podíl prodat. Pokud tak učiní do šesti měsíců od skončení dědického řízení, musí ho nejprve nabídnout ostatním dvěma sourozencům za stejných podmínek. Teprve pokud odmítnou (nebo lhůta uplyne), může podíl prodat třetí osobě.
Výjimka z výjimky: I v rámci dědického spoluvlastnictví nemusíte nabízet podíl ostatním spoluvlastníkům, pokud ho převádíte na jiného spoluvlastníka, svého manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnoučata).
2. Po uplynutí šesti měsíců jste volní
Jakmile šestiměsíční lhůta po vzniku spoluvlastnického vztahu z dědictví uplyne, zákonné předkupní právo automaticky zaniká bez nutnosti jakéhokoliv úkonu. Od té chvíle jste v naprosto stejné pozici jako ostatní spoluvlastníci, kteří podíl nenabyli děděním.
3. Rozvod a společná nemovitost: Předkupní právo neplatí
Častý omyl: Mnoho lidí se domnívá, že po rozvodu platí šestiměsíční předkupní právo i pro nemovitosti ze SJM (společného jmění manželů). To není pravda.
Spoluvlastnictví vzniklé manželstvím si strany zvolili dobrovolně, proto nespadá pod zákonnou výjimku bez vůle spoluvlastníků. Pokud už tedy máte nemovitost po rozvodu oficiálně převedenou do podílového spoluvlastnictví (např. uplynutím tříleté lhůty nebo rozhodnutím soudu) a bývalý partner s vámi nekomunikuje nebo blokuje prodej celého domu, předkupní právo se na vás nevztahuje. Svůj podíl můžete prodat kdykoliv, bez čekání na jakoukoliv lhůtu.
4. Smluvní předkupní právo: Pozor na to, co jste podepsali
Nezávisle na zákonné úpravě si spoluvlastníci mohou sjednat smluvní předkupní právo. Pokud jste v minulosti podepsali spoluvlastnickou smlouvu, prověřte si, zda taková doložka neexistuje. Zásadní varování platí pro případy, kdy je předkupní právo zapsáno v katastru nemovitostí jako věcné právo. V takovém případě zavazuje i budoucí vlastníky nemovitosti. Zda se toto omezení týká i vás, zjistíte snadno z výpisu z katastru.
Jak správně postupovat při prodeji podílu: Krok za krokem
Chcete svůj podíl prodat? Zde je postup, jak na to.
- Zjistěte, jak jste podíl nabyli. Zdědili jste ho? Pokud ano, ověřte, zda od skončení dědického řízení uplynulo více než šest měsíců.
- Zkontrolujte katastr nemovitostí. Podívejte se, zda není na podílu zapsáno smluvní předkupní právo, věcné břemeno nebo exekuce. Jak se bránit v případě exekuce na podíl popisujeme v článku Exekuce na spoluvlastnický podíl: Co to znamená a jak situaci vyřešit.
- Nechte si prověřit právní stav. Profesionální prověření celého listu vlastnictví je klíčem k bezproblémovému prodeji.
- Zvolte způsob prodeje. Pokud vztahy se spoluvlastníkem fungují, zkuste prodej celé nemovitosti dohodou. Pokud ne, zvažte přímý výkup podílu.
- Připravte smlouvy a podejte návrh na vklad. Bez správně sestavených smluv a návrhu na vklad do katastru nemovitostí převod vlastnictví nevznikne.
Jak prodat podíl legálně a bez stresu s FairShare?
Pokud šestiměsíční lhůta již uplynula (nebo se na vás vůbec nevztahuje), máte otevřenou cestu k rychlému řešení. Prodej podílu specializované společnosti je stoprocentně legální a ostatní spoluvlastníci o tom dokonce ani nemusí vědět předem.
- Odkoupíme váš podíl bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
- Připravíme veškeré kupní smlouvy a zajistíme návrh na vklad do katastru.
- Veškeré náklady, odhady, právní servis, správní poplatky hradíme my.
- Kupní cenu vyplácíme do 1 dne od podpisu smluv.
- Cenu vaší nabídky připravíme do 12 hodin od prvního kontaktu.
Zjistěte, kolik za svůj podíl dostanete
Zbavte se komplikací s problematickým podílem ještě tento týden. Zavolejte nám na bezplatnou linku 800 88 19 12 nebo napište na info@fairshare.cz. Detaily vaší situace probereme obratem a do 12 hodin vám připravíme nezávaznou cenovou nabídku — zdarma a bez závazků. Nebo rovnou vyplňte formulář na fairshare.cz.
